Herbestemmen is matchmaking

Herbestemmen is matchmaking: de nieuwe gebruiker en het bestaande vastgoed gaan een langdurige relatie aan. Daarvoor moeten beiden een beetje inschikken, wat water bij de wijn doen, en elkaars positieve kanten zien en blijven koesteren. 

Met de sterk stijgende materiaal-en bouwkosten en schaarste aan nieuwe bouwgrond wordt herbestemmen steeds aantrekkelijker.

Herbestemmen gaat vaak goed, vooral op binnenstedelijke locaties blijkt vastgoed flexibel inzetbaar. Maar bij grote wijzigingen van de gebouwfunctie of minder geschikte locaties vraagt herbestemmen om goed onderzoek naar de relatie tussen de nieuwe beoogde functie en het bestaande vastgoed om de juiste keuzes te kunnen maken.

Veranderingen aanbrengen bij bestaande gebouwen is onvermijdelijk en nodig, maar het inpassen van de juiste functie in het juiste vastgoed vraagt een onderzoekende en flexibele houding van zowel gebruiker als gebouw. Als bij herbestemmen het nieuwe programma en bestaand vastgoed niet op elkaar zijn afgestemd gaat het knellen. Dit heeft invloed op procedures en de uitvoering, maar ook op de kwaliteit en bruikbaarheid, en daarmee op de levensduur van het vastgoed.

Kwaliteit en bruikbaarheid
Een gebouw waar veel aan moet worden bijgebouwd of gewijzigd wordt, verliest zijn kwaliteit, bruikbaarheid en herkenbaarheid. In zo’n geval vraagt het gebouw na verloop van tijd meer onderhoud of nog meer aanpassingen. Goed onderzoek naar inpassing van een programma is dus van positieve invloed op de levensduur van het gebouw.

Een duurzame oplossing?
Herbestemmen is een duurzame oplossing, doordat de levensduur van vastgoed wordt verlengd. Daarvoor is kwaliteitsverbetering nodig; technisch, functioneel, architectonisch, stedenbouwkundig én maatschappelijk.

Herbestemmen is matchmaking
Een flexibele houding van gebruikers past bij herbestemming. Als de gebruiker zich voegt naar het bestaande gebouw en zijn omgeving, dan is herbestemmen kansrijk.

Casus: Van school naar ICT-Campus
Onlangs is Tech Campus De School opgeleverd in het voormalig Bonaventura college in Roelofarendsveen. Het leegstaande middelbare schoolgebouw is getransformeerd naar ICT-campus, met een deel sloop-nieuwbouw voor 27 startersappartementen.

VRP architecten werd door de opdrachtgever al vanaf de initiatieffase betrokken bij dit project. Voorafgaand aan het ontwerp hebben wij onderzocht waar het gebouw zich ruimtelijk en bouwkundig voor leent, hoe het door de jaren heen verbouwd en aangepast is, en hoe het heeft gefunctioneerd in de wijk als school. Met de gemeente hebben we gesproken over wat de maatschappelijke behoefte is op deze plek.

In samenwerking met de opdrachtgever zijn we tot een concept gekomen waarbij we de school ruimtelijk optimaal bruikbaar maken als nieuw kantoor en de gebouwdelen die niet goed her te bestemmen waren hebben we plaats laten maken voor woningbouw voor starters.

Behoud van karakter
De school heeft zijn structuur behouden en de sfeer ademt nog steeds school. De kantoren passen er in, zonder grote ruimtelijke ingrepen. Doordat we een deel lieten slopen, zagen we kans om een tuin toe te voegen en meer daglicht binnen toe te laten. Het hele gebouw is verduurzaamd en hersteld, de woningen zijn energiezuinig en van hoge kwaliteit.

Een onderdeel van de besluitvorming was ook de te verwachten resterende levensduur van de school. Het gebouw is oorspronkelijk gebouwd eind jaren ‘60, en de kantoorfunctie zal voor de komende 15 –20 jaar voor de gebruikers nog relevant zijn. Met de investeringen is daar rekening mee gehouden, en stedenbouwkundig zijn de woningen zo geplaatst dat de school in de toekomst plaats kan maken voor verdere nieuwbouw van woningen.

Snijverlies
Een schoolgebouw is niet de meest efficiënte kantoorruimte; Er is veel verkeersruimte, een aula, toneelzaal en bibliotheek, en de lokalen hebben geen makkelijk in te richten standaard kantoorafmeting. In het gebruik treedt daardoor uiteraard snijverlies op. De nieuwe gebruikers zijn zich daar van bewust en zij begrijpen op welke manieren hun eigen organisaties beïnvloed zullen worden door dit gebouw. De flexibiliteit die de extra ruimte oplevert wordt door hen gezien als een kans om op verschillende manieren te kunnen werken, nieuwe activiteiten te ontwikkelen, andere organisaties ruimte te bieden en samenwerkingen aan te gaan.

^{Beeld: Scagliola Brakkee fotografie / VRP Architecten}

Met de nieuwe inrichting is bij elke plek in het gebouw nagedacht over; de verschillende gebruikers, wat de ruimte biedt en hoe elke plek verschillend gebruikt kan worden. Ook is goed nagedacht over de positieve impact van de herbestemming op de omgeving zoals parkeerplekken die worden gedeeld met omwonenden, en er werken en wonen straks jonge mensen, waardoor de levendigheid die kenmerkend was voor de voormalige school weer wordt teruggebracht. Het gebouw is openbaar toegankelijk en de Openbare Bibliotheek heeft er een vestiging geopend.

Deze flexibele houding van de gebruikers past bij herbestemming. Er was een perfecte match tussen gebruikers en gebouw, en dat heeft dit concept tot een succes gemaakt.

^{Beeld: Scagliola Brakkee fotografie / VRP Architecten}

Meer weten over herbestemmen en transformatie van vastgoed? maria@vrparchitecten.nl