Herbestemmen is matchmaking

In Nederland staat veel vastgoed leeg. Ook is er een groot tekort aan woningen. Met de sterk stijgende materiaal-en bouwkosten en schaarste aan nieuwe bouwgrond wordt herbestemmen steeds aantrekkelijker. 

Herbestemmen is duurzaam, kan in principe snel, en nu het ook relatief goedkoper begint te worden, wordt er vaker gekozen voor herbestemmen in plaats van nieuwbouw. Herbestemmen gaat vaak goed, vooral in binnenstedelijke gebieden blijkt vastgoed flexibel inzetbaar. Maar bij grote wijzigingen van de gebouwfunctie of minder geschikte locaties vraagt herbestemmen om goed onderzoek naar de relatie tussen de nieuwe beoogde functie en het bestaande vastgoed om de juiste keuzes te kunnen maken.

De architectuur, de structuur en de locatie hebben invloed op de bruikbaarheid van een gebouw. Er moet goed worden gekeken naar het beoogde nieuwe programma en de wensen van toekomstige gebruikers. Is het bijvoorbeeld vanzelfsprekend om een sportschool te vestigen in een raadhuis? Wordt daarmee het raadhuis ondergewaardeerd? Welke invloed heeft het op de omgeving als een kerk niet meer openbaar toegankelijk is, maar er een bellenbord naast de deur hangt? En als er gewoond wordt in kantoren, ontbreken dan niet de voorzieningen die bij wonen horen?

Veranderingen aanbrengen in bestaande gebouwen is onvermijdelijk en nodig, maar het inpassen van de juiste functie in het juiste vastgoed vraagt een onderzoekende houding en flexibiliteit van zowel gebruiker als gebouw. Als bij herbestemmen het nieuwe programma en bestaand vastgoed niet op elkaar worden afgestemd gaat het knellen. Dit heeft invloed op procedures en de uitvoering, maar ook op de kwaliteit en bruikbaarheid, en daarmee op de levensduur van het vastgoed. 

Procedures
Van aannemers en ontwikkelaars die zich bezig houden met herbestemmen horen wij regelmatig over de vertragende invloed van regelgeving. In het algemeen is de regelgeving voor herbestemmen niet veel anders dan voor nieuwbouw en verlopen procedures hetzelfde. Bestemmingsplannen zijn er niet voor niets en kunnen niet zonder aandacht en zorgvuldigheid gewijzigd worden. Hierbij helpt het maken van een goede analyse. Met een nieuwe functie die haalbaar en passend is, hoeft de regelgeving geen groter probleem te zijn dan bij nieuwbouwprojecten.

De kwaliteit en bruikbaarheid 
Wij krijgen wel eens te maken met opgaven waarbij er al een programma van eisen klaarligt maar dit nog niet getoetst is aan het bestaande vastgoed om de (on)mogelijkheden te onderzoeken. In het slechtste geval leidt dat tot allerlei problemen in de relatie tussen het gebouw en de gebruiker. Het bestaande gebouw moet bijvoorbeeld zodanig worden aangepast, dat het zijn structuur en helderheid verliest. Een gebouw waar veel aan moet worden bijgebouwd of gewijzigd wordt, verliest zijn leesbaarheid en herkenbaarheid. Mogelijke gevolgen daarvan zijn; dat het gebouw gebruiksonvriendelijke plattegronden krijgt, dat de routing niet duidelijk is, waardoor het niet functioneert. In zo’n geval vraagt het gebouw na verloop van tijd meer onderhoud of nog meer aanpassingen. Goed onderzoek voor de inpassing van een programma is dus van positieve invloed op de levensduur van het gebouw.

Een duurzame oplossing? 
Herbestemmen is een duurzame oplossing, doordat de levensduur van vastgoed wordt verlengd. Daarvoor is kwaliteitsverbetering nodig; technisch, functioneel, architectonisch en stedenbouwkundig. 



CASUS: Van schoolgebouw naar ICT-Campus  

Onlangs is gestart met de verbouw en bouw van het voormalig Bonaventura college in Roelofarendsveen. Het leegstaande middelbare schoolgebouw wordt getransformeerd naar ICT-campus, met een deel sloop-nieuwbouw voor 27 startersappartementen.

Wij werden door onze opdrachtgever vanaf het begin van de initiatieffase betrokken bij dit project. Voorafgaand aan het ontwerp voor de transformatie van de school hebben wij onderzocht waar het gebouw zich ruimtelijk en bouwkundig voor leent, hoe het door de jaren heen verbouwd en aangepast is, en hoe het heeft gefunctioneerd in de wijk als school. Met de gemeente hebben we gesproken over wat de maatschappelijke behoefte is op deze plek. In nauwe samenwerking met de opdrachtgever zijn we tot een concept gekomen waarbij we de school ruimtelijk optimaal bruikbaar maken als nieuw kantoor en de gebouwdelen die niet geschikt zijn voor herbestemming hebben we plaats laten maken voor woningbouw voor starters.
 
De school zal zijn structuur, sfeer en leesbaarheid behouden. De kantoren passen er in, zonder grote ruimtelijke ingrepen. Doordat we een deel laten slopen, zagen we kans om een tuin toe te voegen en meer daglicht binnen toe te laten. Het hele gebouw wordt verduurzaamd en hersteld, de woningen zijn energiezuinig en van hoge kwaliteit.



Een onderdeel van de besluitvorming was ook de te verwachten resterende levensduur van de school. Het gebouw is oorspronkelijk gebouwd in de jaren ‘70, en de kantoorfunctie zal voor de komende 15-20 jaar voor de gebruikers nog relevant zijn. Met de investeringen is daar rekening mee gehouden. Stedenbouwkundig zijn de woningen zo geplaatst dat de school in de toekomst plaats kan maken voor verdere nieuwbouw van woningen.

Een school is niet de meest efficiënte kantoorruimte; Er is veel verkeersruimte, een aula, zaal en bibliotheek, en de lokalen hebben geen makkelijk in te richten stramien van 1,80 meter. In het gebruik treedt daardoor uiteraard snijverlies op. De nieuwe eigenaar-gebruiker van het gebouw is zich daar van bewust en hij begrijpt op welke manieren zijn eigen organisatie beïnvloed zal worden door dit gebouw. De flexibiliteit die de extra ruimte oplevert wordt door hem gezien als een kans om op verschillende manieren te kunnen werken, nieuwe activiteiten te ontwikkelen, andere organisaties ruimte te bieden en samenwerkingen aan te gaan.

Met de nieuwe inrichting is bij elke plek in het gebouw nagedacht over; de verschillende gebruikers, wat de ruimte biedt en hoe elke plek verschillend gebruikt kan worden. Ook is goed nagedacht over de positieve impact van de herbestemming op de omgeving zoals bijv. parkeerplekken worden gedeeld met omwonenden en er werken en wonen straks jonge mensen waardoor de levendigheid die kenmerkend was voor de voormalige school weer wordt teruggebracht. Het gebouw wordt openbaar toegankelijk en de Openbare Bibliotheek zal er een vestiging openen.



Matchmaking 
Deze flexibele houding van de gebruikers past bij herbestemming. Als het programma zich voegt naar het bestaande gebouw en zijn omgeving, dan is herbestemmen kansrijk. 
Herbestemmen is als matchmaking: de nieuwe gebruiker en het bestaande vastgoed gaan een langdurige relatie aan. Daarvoor moeten beiden een beetje inschikken, wat water bij de wijn doen, en elkaars positieve kanten zien en blijven koesteren.